Le droit au bail : qu’est-ce que c’est ?

Lors d’une création ou d’une reprise d’entreprise, l’entrepreneur devra dans certains cas acheter un droit au bail pour pouvoir s’installer dans des locaux qui font déjà l’objet d’un bail commercial.
Nous allons vous présenter dans cet article ce qu’est le droit au bail.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail fait généralement partie intégrante du fonds de commerce. Il représente le montant que l’acheteur verse ou doit au locataire précédent, afin de bénéficier des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux (droit à renouvellement, indemnité d’éviction…). Il peut également représenter la sous-évaluation des loyers par rapport au prix de marché.
Le vendeur va donc monnayer le fait que le loyer qu’il a négocié antérieurement un loyer sous-évalué par rapport au prix de marché.
L’achat du droit au bail va permettre à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédant occupant et le propriétaire, dans des conditions similaires et pour la durée restant à courir.
Une précision s’impose : lorsque la somme est versée par le locataire au profit du propriétaire lors de l’entrée en jouissance, on parle de « pas-de-porte » ou encore  de « droit d’entrée ». Le traitement fiscal du pas-de-porte est différent de celui du droit au bail, que nous aborderons un peu plus loin.

La cession ou l’apport du droit au bail

Le droit au bail peut être céder avec le fonds de commerce ou indépendamment de celui-ci. Egalement, il peut faire l’objet d’un apport isolé ou intégré dans un fonds de commerce ([l’apport du droit au bail]url:https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/apport-du-droit-au-bail/ ).

La cession du droit au bail indépendamment du fonds de commerce requiert, dans la plupart des baux, un accord préalable du bailleur. Si le droit au bail est cédé sans l’accord du bailleur imposé par une clause du bail, ce dernier risque la résiliation.  Ce premier cas s’observe lorsque le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n’acquiert part, dans le même temps, le fonds de commerce.

Cependant, dans certains cas, le bailleur peut imposer une clause d’agrément dans le bail et ainsi multiplier les formalités. Celle-ci obligera le vendeur à soumettre l’acquéreur à l’agrément du bailleur.
En cas de refus d’agrément, le bailleur devra se justifier d’un intérêt légitime. Le bailleur peut également décider, par le biais une clause insérée dans le bail, d’intervenir dans l’acte de cession du droit au bail.

Dans tous les cas, la cession du droit au bail doit être notifiée au bailleur.Le droit réel se définit comme une prérogative directe d’une personne sur un bien immobilier ou mobilier. En droit immobilier, le droit de propriété est un exemple de droit réel. Ce pouvoir confère à un propriétaire de bien immobilier des droits directs (servitude, droit d’usage, usufruit, etc.) sur son immeuble. Ainsi, les droits du propriétaire viennent directement au profit d’un propriétaire sans intermédiaire. Un propriétaire d’immeuble a donc le droit de d’user, de jouir et de disposer (« usus », « fructus » et « abusus ») en toute liberté et en totalité son bien, sans l’avis d’une autre personne. Le droit du locataire est, pourtant, un droit personnel, car il n’est pas autorisé à jouir du bien loué que par l’intervention d’un bailleur.